Dans quelle ville acheter son bien locatif en 2024 ?

Classement des meilleurs rendements locatifs pour 2024

L'investissement immobilier, un choix crucial pour votre patrimoine, nécessite une évaluation minutieuse. L'emplacement de votre bien est essentiel, influençant sa valeur. Où investir pour un rendement optimal ? Découvrez nos conseils pour choisir judicieusement ! L'investissement locatif demeure une valeur sûre pour la valorisation patrimoniale, mais il exige une réflexion préalable approfondie. Nous avons réalisé une analyse approfondie des villes françaises pour vous présenter notre sélection des destinations d'investissement en 2024, basé sur divers critères. Investir intelligemment devient une réalité avec nos recommandations.

Attention néanmoins, lors de l'évaluation d'un bon rendement locatif pour un investissement immobilier, il est important de ne pas se limiter au simple chiffre du rendement locatif brut affiché dans une annonce. Voici les principaux critères à considérer :

1. Définir un bon rendement : Un bon rendement locatif devrait au minimum couvrir l'inflation, qui était en moyenne de 5,5 % en 2023. Il devrait idéalement être proche de ce chiffre, mais il est essentiel de ne pas oublier les autres critères.
2. Le marché locatif local : Assurez-vous que le marché locatif dans la région où vous envisagez d'investir soit suffisamment dynamique et en demande. Cela garantira des locations stables.
3. Potentiel de revalorisation : Pensez à long terme. Évaluez si le marché a encore un potentiel de croissance en termes de valeur immobilière et de loyers. Il est crucial de déterminer si le marché est déjà saturé ou s'il peut encore progresser.
4. Frais et charges : Ne vous contentez pas du rendement brut. Prenez en compte tous les frais associés à la propriété, tels que les frais de notaire, les impôts fonciers, les coûts de travaux, les mises aux normes, les taxes et les assurances. Cela réduira le rendement net réel.

Voir aussi : Comment obtenir un crédit immobilier au meilleur taux

Synthèse du classement

1. Niort - 7% de rendement locatif

2. Rennes - 6,2% de rendement locatif

3. Montpellier - 6,2% de rendement locatif

4. Angers - 6,2% de rendement locatif

5. Marseille - 6% de rendement locatif

6. Lyon - 5,5% de rendement locatif

7. Toulouse - 4,5% de rendement locatif

8. Le Mans - 4,47% de rendement locatif

9. Nantes - 4,2 % de rendement locatif

10. Strasbourg - 4,2% de rendement locatif

Détail du classement

1. Niort avec 7% de rentabilité estimée

La rentabilité estimée d'un investissement locatif à Niort avoisine les 6 à 7 %. Le centre-ville est particulièrement prisé par les jeunes couples et les étudiants. Cependant, il est important de prendre en compte certains facteurs dans le calcul de cette rentabilité, tels que le risque de vacance locative. Forte de sa demande locative élevée, la ville de Niort est cependant peu sujette à cette vacance, ce qui permet d'afficher un taux de rentabilité très intéressant.

Située à moins de 100 km de Poitiers et à moins de 2 heures de route de Bordeaux par l'autoroute, Niort a connu une augmentation de son attractivité ces dernières années, notamment en raison de l'après-COVID. Cette attractivité est renforcée par sa proximité de la mer (moins d'une heure de route de la côte atlantique et de La Rochelle) ainsi que de la campagne, car elle est située en plein cœur du parc protégé du marais poitevin.

Prix au mètre carré à Niort

Les prix au mètre carré à Niort se situent actuellement autour de 2 000 €, que ce soit pour les appartements ou les maisons. Dans certains quartiers, le prix peut atteindre jusqu'à 3 000 € par mètre carré pour les maisons et plus de 2 500 € pour les appartements.

Loyers moyens à Niort

Les loyers moyens ont augmenté d'environ 5 % par rapport à l'année précédente, atteignant environ 12 € par mètre carré. Bien que légèrement plus élevés que dans les villes voisines, ces loyers suivent la même tendance à la hausse que les prix au mètre carré, ce qui témoigne de l'intérêt croissant des investisseurs pour la ville.

2. Rennes avec 6,2% de rentabilité estimée

Le rendement locatif à Rennes peut varier, allant de 4,8 % à 7,5 % en général. Pour réaliser un investissement efficace à Rennes, il est recommandé de donner la priorité aux petites surfaces, car elles sont très prisées par les étudiants et les jeunes professionnels. Étant donné que les prix ont connu une croissance spectaculaire, il est judicieux d'envisager l'achat d'un appartement dans un quartier légèrement éloigné du centre-ville, où les coûts seront plus abordables.

Rennes, tout comme le reste de la Bretagne, a connu une augmentation significative des prix immobiliers au cours des deux dernières années, notamment en raison de l'impact du confinement. La Bretagne, qui était en retard en matière de correction des prix immobiliers en France, est désormais en plein essor. Sa proximité avec Paris, les préoccupations croissantes liées au changement climatique et des prix attractifs ont contribué à renforcer son attrait en 2024.

Rennes attire de plus en plus d'investisseurs immobiliers grâce à son cadre de vie agréable, à son dynamisme économique et culturel en constante augmentation ces dernières années. L'investissement locatif à Rennes demeure une opportunité attractive en raison de prix d'achat encore raisonnables et d'une croissance démographique constante, notamment depuis la mise en place de la LGV reliant Rennes à Paris. De plus, le marché locatif reste actif et tendu, offrant aux investisseurs la confiance de ne pas avoir à craindre des périodes de vacances locatives et la garantie de percevoir leurs revenus.

Prix au mètre carré à Rennes

Le prix moyen au mètre carré est actuellement de 3 958 €, avec des variations allant de 2 584 € à 5 481 € pour les appartements, et de 5 283 € avec des variations de 3 441 € à 7 365 € pour les maisons.

Loyers moyens à Rennes

Le prix de location moyen en ce moment à Rennes est d'environ 14€ par mètre carré.

3. Montpellier avec 6,2% de rentabilité estimée

Le rendement locatif moyen prévu à Montpellier en 2024 varie entre 5 % et 7% en fonction des quartiers. Le centre de Montpellier demeure prisé, mais c'est du côté de "Port Marianne" que les prix et les loyers atteignent les niveaux les plus élevés.

La ville continue d'attirer un public varié grâce à son climat méditerranéen, ses plages, ses festivals dynamiques, et même son tramway, qui a été élu "le plus beau tramway de France". Idéalement située au cœur d'une zone urbaine stratégique et sur un axe majeur reliant l'Italie à l'est et l'Espagne à l'ouest, Montpellier attire chaque année un nombre croissant d'étudiants et de touristes. La récente construction d'une nouvelle gare TGV en prévision de la future ligne à grande vitesse jusqu'à Perpignan témoigne de la volonté de développer les transports dans la ville, ce qui favorise sa croissance et stimule le marché immobilier local. Les prix au mètre carré sont également un facteur à prendre en compte dans cette dynamique.

Prix au mètre carré à Montpellier

Les prix immobiliers à Montpellier ont connu une augmentation notable de 41 % au cours de la dernière décennie, avec une hausse de 32 % au cours des cinq dernières années uniquement.

En ce qui concerne les maisons, le prix moyen au mètre carré s'élève à environ 4 200 €, avec une fourchette allant de 2 500 € à 5 500 €/m2.

Quant aux appartements, ils sont un peu plus abordables, affichant en moyenne un prix de 3 600 €/m2.

Loyers moyens à Montpellier

En ce qui concerne les loyers, les appartements affichent des tarifs plus élevés, avec une moyenne d'environ 15 € par mètre carré, tandis que les maisons se situent aux alentours de 13 € par mètre carré.

La demande de location est particulièrement forte pour les logements de petite taille, qui attirent notamment les célibataires (nombreux à Montpellier) et les étudiants.

4. Angers avec une rentabilité estimée à 6,2%

Angers attire les investisseurs immobiliers grâce à sa qualité de vie et sa croissance constante, notamment dans le secteur immobilier neuf. Avec plus de 20% d'étudiants, la ville offre un marché locatif dynamique, surtout pour les petites surfaces.

La localisation d'Angers est un atout majeur, avec un accès direct à Paris en 3 heures par l'autoroute A11 et à seulement 1h30 en TGV. À une heure de Nantes par l'autoroute, la ville bénéficie également de sa position stratégique entre ces deux métropoles.

Angers présente une tension locative similaire à celle des grandes agglomérations, mais il est conseillé de cibler des surfaces plus compactes, car la plupart des locations s'adressent aux étudiants et aux jeunes travailleurs.

Prix au mètre carré d'Angers

‍Les prix de l'immobilier à Angers ont connu une hausse spectaculaire de 70% en 5 ans, établissant ainsi un record en France. En 2024, le prix moyen au mètre carré s'élève à environ 3 400€, que ce soit pour un appartement ou une maison.

Il est important de noter que la forte croissance démographique, avec l'arrivée de nombreux nouveaux habitants, a entraîné une pénurie d'offres immobilières à Angers. Dans ce contexte, il est conseillé de privilégier les projets de construction neuve conformes aux dernières normes énergétiques. Angers reste classée en zone Pinel B1 en 2024, ce qui en fait certainement l'une des meilleures villes de France pour investir dans l'immobilier neuf.

Loyers moyens d'Angers

En moyenne, les loyers à Angers pour un appartement ou une maison se situent généralement entre 12€ et 13€ par mètre carré. Étant donné le nombre élevé d'étudiants dans la ville (21%), il est recommandé de rechercher principalement des logements de petite taille, tels que des studios ou des T2. En revanche, les logements de trois pièces peuvent être plus intéressants en périphérie de la ville.

5. Marseille avec une rentabilité estimée à 6%

Marseille, une destination bien connue du Sud de la France, se trouve à moins de 3 heures de Paris en TGV et à seulement 2 heures de Lyon. Elle attire désormais de nombreuses familles qui souhaitent profiter de son cadre en bord de mer et de ses environs. Il est également important de noter que l'offre de transports en commun, notamment par avion, s'est considérablement développée ces dernières années, facilitant les déplacements vers de nombreuses villes européennes. Aujourd'hui, la métropole marseillaise compte plus de 2 millions d'habitants et bénéficie d'une croissance continue de son bassin d'emploi, en particulier dans le secteur tertiaire.

Prix au mètre carré de Marseille

Les prix de l'immobilier à Marseille ont affiché une stabilité tout au long de l'année 2023, après avoir enregistré une légère baisse en début d'année. La forte demande locative qui pèse sur la ville a largement compensé le recul des ventes immobilières. Tous ces facteurs ont contribué à maintenir le marché sur des bases solides et cohérentes avec les tendances observées au cours des dernières années.

En ce qui concerne les appartements, le prix moyen au mètre carré s'élève à 3 722 €, tandis qu'il atteint 4 721 € par mètre carré pour les maisons.

Loyers moyens de Marseille

Le prix de location moyen en ce moment à Marseille est d'environ 16€ par mètre carré.

6. Lyon avec une rentabilité estimée à 5,5%

Lyon occupe actuellement la troisième place en termes de population parmi les villes françaises. Son agglomération conserve des indicateurs démographiques et immobiliers encourageants, continuant ainsi d'attirer de nombreux investisseurs à la recherche d'un marché stable et solide. De plus, Lyon se classe comme le deuxième plus grand pôle d'emploi en France, ce qui garantit une demande locative élevée. Les retards constatés dans la construction de nouveaux logements au cours des dernières années renforcent encore davantage cette demande.

Lyon bénéficie d'une situation géographique avantageuse, étant à moins de 2 heures en TGV de Paris ou de Marseille. De plus, elle demeure la ville la plus proche des Alpes et se positionne comme la troisième ville aéroportuaire de France, offrant des vols vers plus de cent destinations nationales et internationales.

Prix au mètre carré à Lyon

Les tarifs de l'immobilier à Lyon traduisent son attrait, faisant de la ville la deuxième plus chère de France après Paris. Au cours des cinq dernières années, les prix ont connu une hausse significative. Ainsi, pour un appartement neuf, le prix moyen atteint désormais près de 6 000 €/m², tandis que dans l'ancien, vous pouvez trouver des appartements à environ 5 300 €/m². Cependant, il est essentiel de rester attentif aux nouvelles normes énergétiques et de prendre en compte les éventuels coûts liés à la mise aux normes lorsque vous optez pour l'ancien.

En ce qui concerne les maisons, les prix sont nettement plus élevés, avec une moyenne de 7 000 €/m².

Pour une comparaison, dans les villes limitrophes comme Tassin-la-Demi-Lune, les appartements se négocient en moyenne à 4 800 €/m², tandis que les maisons atteignent en moyenne 6 500 €/m². À Vénissieux, les prix sont encore plus abordables, avec une moyenne de 3 000 €/m² pour les appartements et 4 000 €/m² pour les maisons.

Loyers moyens à Lyon

Voici les tarifs de location moyens à Lyon : 16 €/m² pour un appartement et 15 €/m² pour une maison.

À Tassin-la-Demi-Lune : la moyenne est de 15 €/m², que ce soit pour un appartement ou une maison.

À Vénissieux : on trouve en moyenne 14 €/m² pour un appartement et 15 €/m² pour une maison.

Il est donc clair que le rendement locatif sera bien plus intéressant à Vénissieux qu'à Lyon, car en achetant un bien près de 50 % moins cher à Vénissieux qu'à Lyon, vous pourrez le louer, en fin de compte, à un loyer presque équivalent.

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7. Toulouse avec une rentabilité estimée à 4,5%

Toulouse continue de se distinguer en 2024, avec une croissance démographique soutenue et la création d'emplois. Elle demeure une option attrayante pour les investisseurs, notamment en raison du dispositif Pinel et de la future liaison TGV avec Paris en 3h30 à partir de 2025. De plus, pour les investissements en 2024, les villes périphériques comme Balma, Blagnac, Cornebarrieu et Aucamville offrent des opportunités intéressantes grâce à leur cadre de vie agréable et à des prix plus compétitifs.

Prix au mètre carré à Toulouse

Le prix du mètre carré à Toulouse s'élève à 3 775 euros, avec une tendance à la hausse. Les appartements se situent entre 3 500 et 5 000 euros/m², tandis que les maisons oscillent entre 5 000 et 6 000 euros/m². Les biens immobiliers du centre-ville affichent les tarifs les plus élevés. Cependant, les villes environnantes comme Blagnac, Cornebarrieu et Aucamville offrent des prix plus bas, avec un potentiel de valorisation intéressant. Par exemple, Blagnac propose des maisons à moins de 4 000 euros/m², Cornebarrieu à moins de 3 000 euros/m², et Aucamville à moins de 3 000 euros/m², tout en restant à moins de 30 minutes du centre de Toulouse en voiture.

Loyers moyens à Toulouse

‍Le loyer moyen d'un appartement à Toulouse est d'environ 14€/m², tandis qu'il est d'environ 13€/m² à Blagnac et de moins de 12€/m² à Aucamville.

8. Le Mans avec une rentabilité estimée à 4,47%

La rentabilité moyenne au Mans peut atteindre jusqu'à 9 %, ce qui en fait une ville offrant d'excellentes opportunités d'investissement. Cependant, il est important d'être vigilant, car le marché locatif, bien que dynamique, reste relativement restreint, ce qui peut entraîner un risque de vacance locative. Il est donc essentiel de choisir judicieusement votre investissement, en privilégiant notamment les petites surfaces proches des universités.

Le Mans, une grande ville du Grand Ouest de la France, est située dans la région des Pays de la Loire et de la Sarthe. La ville elle-même compte 144 000 habitants, tandis que son agglomération dépasse les 220 000 habitants.

Le Mans est actuellement le théâtre de pas moins de 130 projets de développement urbain prévus d'ici 2030, avec un budget total dépassant les 200 millions d'euros. L'un des projets emblématiques de cette dynamique est la restructuration du centre commercial des Sablons, dont la finalisation est programmée pour 2024. De plus, le centre commercial de l'Epau connaîtra une reconstruction complète et sera livré entre 2024 et 2025.

Prix au mètre carré au Mans

Les prix de l'immobilier au Mans, bien qu'en constante progression, demeurent très attractifs, avec une moyenne de moins de 2 000 € par mètre carré ! C'est d'autant plus intéressant lorsque l'on considère qu'il est possible de se rendre à Paris en moins d'une heure grâce au TGV.

En moyenne, vous pouvez vous attendre à payer environ 1 800 € par mètre carré pour un appartement et 2 100 € par mètre carré pour une maison. Cependant, il est souvent nécessaire de prévoir des travaux.

Loyers moyens au Mans

Les loyers moyens se situent entre 9 € et 10 € par mètre carré, que ce soit pour un appartement ou une maison. Ce faible coût par rapport au prix de l'achat offre un excellent rapport locatif.

9. Nantes avec une rentabilité estimée à 4,2%

Nantes est une ville stratégiquement située, à moins de 2h30 de Paris en TGV depuis l'ouverture de la LGV en 2017. Elle se trouve également à seulement 45 minutes de la côte atlantique et dispose d'un aéroport bien connecté aux grandes villes françaises et européennes. La démographie nantaise est en constante croissance depuis 2012, avec une augmentation annuelle de plus de 6% et une ambition d'accueillir 100 000 habitants supplémentaires d'ici 2030-2035. Cela s'accompagne d'une création continue d'emplois, avec une augmentation de plus de 18 000 emplois au cours des 5 dernières années. Nantes, avec ses atouts, continue d'attirer, rendant les villes périphériques encore plus attractives pour les investisseurs en 2024.

Prix au mètre carré à Nantes

Le prix moyen d'un appartement à Nantes se situe entre 4 000€ et 5 000€/m2, tandis que les maisons, plus recherchées, affichent des prix compris entre 4 000€ et 7 000€/m2, avec une moyenne d'environ 5 000€/m2.

À titre de comparaison, la ville de Saint-Herblain, en périphérie de Nantes, recommandée pour l'investissement en 2024, offre des prix au mètre carré deux fois moins élevés, malgré une distance de seulement 25 minutes en voiture entre les deux centres-villes.

Loyers moyens à Nantes

Les loyers moyens à Nantes s'élèvent à environ 14€/m2 pour un appartement et 13€/m2 pour une maison. En revanche, à Saint-Herblain, les loyers moyens se situent autour de 12,5€/m2, que ce soit pour une maison ou un appartement. À Rezé, les loyers sont compris entre 11€ et 12,5€/m2, offrant un rendement locatif et un potentiel de plus-value plus élevés que dans le centre de Nantes.

10. Strasbourg avec une rentabilité estimée à 4,2%

En raison de la diversité de l'état de l'immobilier à Strasbourg, avec de nombreux immeubles anciens non rénovés, les rendements locatifs connaissent une grande variation. Ils vont de 3% pour les biens situés en hyper centre à 7% pour ceux situés dans des quartiers plus populaires. En ce qui concerne les biens neufs, sans prendre en compte les avantages fiscaux, les rendements moyens se situent en moyenne entre 3,5% et 4%.

En tant que capitale de l'Alsace, Strasbourg offre un cadre de vie très apprécié, particulièrement recherché par les cadres. La ville a entrepris divers projets immobiliers pour répondre à une demande croissante, et elle bénéficie d'une attractivité immobilière et d'une activité économique dynamique depuis plusieurs années.

Située à proximité de la frontière allemande, Strasbourg aspire à devenir une grande métropole transfrontalière, ouvrant ainsi de nombreuses perspectives de développement. Depuis 2017, un plan de développement du réseau de transport entre les deux pays est en cours, apportant déjà des avantages concrets.

Prix au mètre carré à Strasbourg

En ce qui concerne les appartements en centre-ville, leur prix moyen est d'environ 4 000 €/m2, avec une fourchette allant de 3 000 € à 5 500 €/m2. Quant aux maisons, elles restent relativement abordables, avec un prix moyen de 3 700 €/m2.

Les projets de construction de logements neufs en périphérie de la ville sont particulièrement attractifs, car ils répondent à la tendance nationale où de plus en plus de Français recherchent davantage d'espace et de tranquillité en s'éloignant légèrement des centres-villes.

Loyers moyens à Strasbourg

En moyenne, les loyers sont de 14€/m2 pour les appartements et de 11€/m2 pour les maisons à Strasbourg.