Investir en LMNP

Le dispositif en synthèse

Le statut susmentionné, qui est accessible à tout individu, offre des avantages juridiques et fiscaux considérables par rapport à un investissement immobilier conventionnel.

Le concept est basé sur la location d'un logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, situé dans une résidence de services. Le locataire peut y résider en tant que résidence principale, saisonnière ou temporaire. Le propriétaire et l'exploitant de la résidence sont liés par un contrat, qui garantit une protection financière contre tout risque éventuel (comme la non-occupation du bien) et établit des conditions claires pour assurer un rendement sur le long terme.

Il est important de souligner que cet investissement est destiné à être conservé à long terme. Le maintien de son bien en LMNP permet d'apprécier sa valeur dans le temps et de créer une source durable de revenus, ce qui s'avère plus rentable que de chercher à réaliser une importante plus-value à la revente.

Parmi nos promoteurs partenaires : Nexity, Bouygues Immobilier, Alterea Cogedim, Icade, Vinci, Bowfonds Marginan, etc.

Des avantages clairs

L'achat d'un bien immobilier meublé en résidence de services offre plusieurs avantages, prévus par le contrat ou la loi, et se rapportant à deux objectifs principaux.

_{Un investissement rentable et sûr, le statut LMNP est ouvert à tous les particuliers souhaitant :}

• _{investir dans un bien immobilier sécurisé ;}
• _{générer des revenus complémentaires non soumis à l'impôt sur une longue période grâce à l'amortissement du bien ;}
• _{augmenter leurs revenus à la retraite.}

Le statut LMNP est accessible à un large public car les biens immobiliers meublés en résidence peuvent être des studios dont le prix moyen débute à 60 000 €. Dès le début, le rendement locatif est d'environ 5% par an, nets d'impôts.

Dans le cadre d'une résidence de services, l'investissement est limité au montant hors taxe (HT) de l'acquisition, et la TVA est récupérée. Par conséquent, une éventuelle augmentation de la TVA n'affecterait pas l'investissement.

Il est important de noter que le remboursement du crédit est garanti en cas de décès ou d'invalidité, protégeant ainsi vos proches. Ils pourront profiter des mêmes avantages que vous, sous réserve que leur situation le permette, et bénéficier de ressources non imposables à l'avenir.

Le deuxième avantage important de l'acquisition d'un bien immobilier en résidence de services est la tranquillité d'esprit qu'elle procure. L'exploitation du bien est confiée à un professionnel appelé "preneur de bail", ce qui offre plusieurs avantages :

• _{la recherche d'un locataire, l'état des lieux, la gestion des dégradations éventuelles sont à la charge du professionnel :} celui-ci assure le bon fonctionnement de la résidence sans vous déranger ;
• _{vous percevez vos loyers, que le logement soit occupé ou non : le contrat qui vous lie à l'exploitant est un bail commercial et non un bail d'habitation classique.} Les loyers sont donc soumis à une obligation de résultat et sont indexés ;
• _{toutes les conditions sont fixées pour une période déterminée,} vous protégeant ainsi de tout risque ;
• _{la revente est facilitée,} car l'acheteur peut également amortir le bien.

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Les conditions

Afin de se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines conditions doivent être respectées. La première condition, bien évidemment, est l'acquisition d'un bien immobilier meublé. Toutefois, il convient de noter que les logements en résidence de services sont généralement vendus entièrement équipés conformément aux exigences de la loi ALUR. En effet, un simple lit, une table et deux chaises ne suffisent pas pour répondre aux critères de la location en meublé.

De plus, afin de pouvoir récupérer la TVA, il est impératif d'investir dans une résidence neuve ou d'acquérir un bien auprès d'un investisseur souhaitant vendre son bien avec un contrat en cours. Dans ce dernier cas, il convient de prêter attention à la durée restante du contrat, qui pourrait donner lieu à une renégociation pour le renouvellement, si elle est réduite. Il est donc crucial de conserver tous les avantages liés au contrat.

Afin de maintenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il est impératif de respecter les limites légales en vigueur, à savoir un revenu annuel lié à cette activité inférieur ou égal à 23 000 € ou représentant moins de 50% du revenu fiscal du foyer. L'atteinte de l'un ou l'autre de ces seuils entraînera la perte du statut LMNP.

Dans le cas où ces limites seraient dépassées, il sera nécessaire de basculer sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Cette transition aura principalement des conséquences en termes de gestion, qui deviendra légèrement plus contraignante et se rapprochera de celle d'une entreprise.

Comment choisir son type de LMNP

Il est envisageable de mettre en location un logement déjà possédé en vertu du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans ce cas, il est nécessaire d'équiper le bien de manière appropriée et de gérer la location de façon autonome. Pour assurer la tranquillité de l'investisseur et bénéficier des avantages offerts par le statut LMNP, il est recommandé d'investir dans une résidence gérée par un exploitant.

Ces résidences proposent un ensemble de logements meublés conçus pour répondre aux besoins d'une clientèle spécifique, accompagnés de services adaptés. Différents types de résidences sont disponibles, notamment :

• _{Les résidences pour seniors,} également appelées EHPAD, qui proposent des soins médicaux, des espaces de restauration collective, des espaces de loisirs, etc., pour le confort des personnes âgées ;
• _{Les résidences d'affaires,} conçues pour des séjours de courte durée mais pouvant également accueillir des travailleurs pour des périodes plus longues, équipées de salles de réunion, d'un accès Wi-Fi et de tout le matériel professionnel nécessaire (tableau blanc, vidéoprojecteur, etc.) ;
• _{Les résidences étudiantes,} offrant un accès Wi-Fi et des parties communes plus restrictives pour éviter une vie en communauté, chaque logement étant équipé d'une cuisine par exemple ;
• _{Les résidences saisonnières,} situées principalement dans les zones touristiques telles que les stations balnéaires ou de ski, offrant le confort nécessaire pour un séjour d'une ou deux semaines, pouvant inclure un espace de restauration commun en plus de la cuisine privative souvent basique.

Les logements de petite taille (studio, T1 ou T2) sont les plus prisés dans la plupart des résidences. Ils sont moins coûteux à l'achat et à la location, offrant une meilleure flexibilité pour les séjours de courte durée.

La fiscalité du régime LMNP

Il convient de souligner que les recettes perçues par le loueur en meublé non professionnel sont soumises au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent être déclarées selon deux modalités distinctes :

• _{Le régime micro-BIC} permet à l'investisseur de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes avant imposition ;
• _{Le régime réel} s'applique dès lors que les revenus excèdent la somme annuelle de 70 000 €. Il permet la prise en compte des amortissements, sauf si l'investissement a été effectué sous le dispositif Censi-Bouvard.

En outre, il est possible qu'un impôt sur la fortune immobilière (IFI) soit exigible, ainsi qu'une imposition sur la plus-value réalisée en cas de cession, qui relève du régime de la plus-value privée et non professionnelle.

Enfin, il est important de noter que tout déficit ne sera déductible que sur les revenus BIC non professionnels et qu'il pourra être reporté pendant une période maximale de 10 ans. Pour obtenir de plus amples informations sur les aspects fiscaux du statut LMNP, nous vous invitons à consulter notre page dédiée qui regroupe l'ensemble des informations utiles.

Est-il possible d’habiter dans son bien LMNP ?

Il convient de noter que l'achat d'un bien en statut LMNP est avant tout un investissement. En vertu du bail commercial qui lie le propriétaire à une société de gestion, il ne sera pas possible pour ce dernier d'occuper son appartement à l'année. Le propriétaire sera ainsi exempté des soucis liés à la location, la société de gestion étant chargée de trouver des locataires pour remplir la résidence et de verser un loyer régulier au propriétaire. Le bail commercial a une durée moyenne de 9 à 11 ans, à l'issue de laquelle le propriétaire pourra décider de résilier le contrat et de sortir du système de gestion locative. Toutefois, le propriétaire devra alors rembourser la TVA à l'État et s'acquitter de frais d'éviction auprès de la société de gestion, en compensation de sa perte de revenus. Le montant de ces frais d'éviction peut varier selon les sociétés de gestion.

Le choix de l’opportunité

Il est envisageable d'investir dans un logement neuf LMNP ou dans un bien LMNP en revente.

En cas de revente LMNP, le bail s'applique au bien plutôt qu'au propriétaire. En outre, l'investisseur devient propriétaire exclusif du bien et peut donc choisir de le revendre avec ou sans bail commercial à tout moment. Si le propriétaire rompt le bail commercial à l'expiration de la période de 9 ans, il doit rembourser à l'Etat une TVA proportionnelle (9/20ème du prix d'achat).

En ce qui concerne les logements neufs LMNP, il est crucial de bien sélectionner le bail commercial et ses termes. Plusieurs critères doivent être pris en compte par l'investisseur pour un choix judicieux de son bien LMNP : le type et l'emplacement de la résidence, la rentabilité, ainsi que la société de gestion.

La gestion locative LMNP offre deux types d'avantages : un avantage en nature (occupation temporaire) et un avantage en numéraire (rentabilité). Les loyers perçus sont exonérés d'impôt et dépendent de la période d'occupation négociée avec le gestionnaire. Si le propriétaire décide d'ajouter des semaines d'occupation supplémentaires, les loyers perçus diminuent en conséquence pour maintenir l'équilibre. Si le bien est déjà occupé par un locataire pendant la période d'occupation prévue dans le contrat, le propriétaire peut profiter de ses vacances dans un autre bien similaire.

En conclusion, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal permettant aux contribuables d'investir dans l'immobilier locatif meublé. Contrairement à la location nue, la location meublée offre des avantages fiscaux avantageux. Les revenus générés par cette activité ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux, permettant ainsi de déduire une grande partie des charges, y compris les intérêts d'emprunt, du prix de revient du bien. Si les charges déductibles dépassent les loyers perçus, un déficit foncier peut être généré, réduisant ainsi l'impôt sur le revenu du bailleur. Acheter un bien immobilier neuf ou ancien pour le mettre en location meublée peut donc être une stratégie avantageuse pour réaliser un investissement immobilier. Bien que différent du dispositif Pinel, le LMNP est une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent diversifier leur investissement locatif tout en bénéficiant d'une fiscalité favorable. En somme, le LMNP est une opportunité pour les investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt tout en répondant à une demande croissante de logements meublés.