Démembrement de propriété : barème, donation et succession

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Définition et fonctionnement du démembrement de propriété

Usufruit, nue-propriété et pleine propriété

Le droit de propriété se décompose en trois attributs définis par le Code civil :

• Usus : le droit d'utiliser le bien
• Fructus : le droit d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts)
• Abusus : le droit d'en disposer (vendre, donner, détruire)

L'usufruitier détient l'usus et le fructus. Il peut habiter le bien, le louer et en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire détient l'abusus. Il dispose du bien mais ne peut ni l'utiliser ni en tirer de revenus tant que le démembrement perdure.

Ces deux droits sont indépendants l'un de l'autre, mais la vente de la pleine propriété exige l'accord des deux parties. Le démembrement peut porter sur un bien immobilier, des parts de société (SCI, SCPI), un portefeuille de titres ou un contrat d'assurance vie. En revanche, un PEA, un livret d'épargne réglementé ou un PEL ne peuvent pas être démembrés.

Au décès de l'usufruitier, le démembrement prend fin automatiquement. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans droits de succession à acquitter sur cette réunion.

Barème fiscal du démembrement selon l'âge

L'article 669 du Code général des impôts (CGI) fixe le barème légal de répartition entre usufruit et nue-propriété. Ce barème s'applique à tout démembrement viager : donation avec réserve d'usufruit, succession, calcul des droits de mutation.

La lecture est directe : plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée et celle de la nue-propriété faible. Lors d'une donation, les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Donner tôt réduit donc mécaniquement la base taxable.

Ce barème fiscal est distinct de la valorisation économique utilisée par les notaires pour certains actes, qui repose sur des tables de mortalité actualisées. Pour les patrimoines importants, l'écart entre les deux méthodes peut être significatif.

Le démembrement temporaire obéit à une règle différente : la valeur de l'usufruit est fixée à 23% de la pleine propriété par tranche de 10 ans, indépendamment de l'âge de l'usufruitier.

Donation en nue-propriété : transmettre son patrimoine de son vivant

Principe de la donation avec réserve d'usufruit

La donation avec réserve d'usufruit est la forme la plus courante du démembrement familial. Le donateur transmet la nue-propriété d'un bien à ses héritiers tout en conservant le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus.

Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Des abattements s'appliquent sur cette base réduite :

• 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans
• 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant
• 5 310 € par arrière-grand-parent et par arrière-petit-enfant

Un couple avec deux enfants peut transmettre jusqu'à 400 000 € en franchise totale de droits. Au-delà, le barème progressif s'applique (article 777 du CGI). Pour évaluer l'économie réalisée, il est possible de réaliser une donation anticipée et de calculer les droits de succession qui s'appliqueraient sans cette optimisation.

Au décès du donateur, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Pourquoi donner la nue-propriété avant 70 ans

L'âge du donateur au moment du démembrement détermine la base taxable. Plus la donation intervient tôt, plus la nue-propriété représente une fraction réduite de la pleine propriété.

Exemple avec un bien immobilier d'une valeur de 500 000 €, transmis à un enfant unique :

• Donation à 50 ans : nue-propriété = 50%, soit 250 000 €. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 150 000 €
• Donation à 65 ans : nue-propriété = 60%, soit 300 000 €. Base taxable : 200 000 €
• Donation à 75 ans : nue-propriété = 70%, soit 350 000 €. Base taxable : 250 000 €

Chaque décennie d'attente augmente la base imposable d'environ 50 000 € dans cet exemple, avec un impact direct sur les droits à acquitter. Au-delà de 70 ans, la nue-propriété représente 60 à 90% de la pleine propriété, réduisant considérablement l'avantage fiscal du démembrement.

Point de vigilance : la donation est irrévocable. Le donateur doit s'assurer de conserver des ressources suffisantes pour maintenir son niveau de vie, en particulier s'il transmet la nue-propriété de sa résidence principale.

Démembrement de la clause bénéficiaire en assurance vie

Le démembrement peut aussi s'appliquer à la clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie. Le conjoint est désigné usufruitier des capitaux, les enfants nus-propriétaires. Au dénouement du contrat, le conjoint survivant dispose librement des fonds grâce au quasi-usufruit, tandis que les enfants détiennent une créance de restitution inscrite au passif de la succession du second parent. Ce mécanisme combine protection du conjoint et optimisation de la transmission.

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Démembrement de propriété et succession : ce que prévoit la loi

Les options du conjoint survivant

Le démembrement intervient fréquemment lors d'une succession. En présence d'enfants communs, le conjoint survivant dispose d'un choix prévu par l'article 757 du Code civil :

• L'usufruit de la totalité des biens du défunt
• Le quart en pleine propriété des biens du défunt

En présence d'enfants d'un autre lit, seul le quart en pleine propriété est accessible. La donation au dernier vivant permet d'élargir ces options : totalité en usufruit, quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, ou quotité disponible en pleine propriété. L'objectif est de protéger le conjoint survivant tout en préservant les droits des héritiers, comme détaillé dans le guide sur la succession avec usufruit.

Si le conjoint opte pour l'usufruit total, les enfants reçoivent la nue-propriété et récupèrent la pleine propriété au second décès, sans droits de succession sur cette réunion.

Décès du nu-propriétaire : que devient la nue-propriété ?

La nue-propriété entre dans la succession du nu-propriétaire décédé, valorisée à sa seule valeur de nue-propriété (pas en pleine propriété). Le traitement dépend du régime matrimonial :

• Bien propre (nue-propriété reçue par donation) : transmise aux héritiers. Le conjoint survivant du nu-propriétaire peut opter pour l'usufruit de cette nue-propriété, créant un empilement de démembrements
• Bien commun (acquis pendant le mariage) : la moitié revient au conjoint survivant au titre de la communauté

Dans les deux cas, l'usufruitier initial conserve ses droits. Le démembrement perdure jusqu'à son propre décès.

Démembrement et IFI : règles de déclaration

Depuis 2018, les règles de déclaration à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) diffèrent selon l'origine du démembrement. Lorsque l'usufruit résulte d'une succession, chacun déclare sa quote-part : l'usufruitier déclare la valeur de son usufruit, le nu-propriétaire celle de sa nue-propriété.

En revanche, lorsque l'usufruit résulte d'une donation, l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Cette asymétrie rend la donation temporaire d'usufruit particulièrement intéressante pour l'optimisation de l'IFI.

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Démembrement temporaire : investir ou aider un proche

Investir en nue-propriété immobilière

Le démembrement temporaire permet d'acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier avec une décote moyenne de 30 à 40% sur la pleine propriété, pour une durée de 15 à 20 ans. L'usufruitier (souvent un bailleur social) perçoit les loyers et assume les charges courantes.

Pendant cette période, le nu-propriétaire ne paie ni taxe foncière, ni IFI, ni charges d'entretien. Seules les grosses réparations (article 606 du Code civil) lui incombent. Au terme, il récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires. Cette stratégie est aussi applicable aux parts de SCPI en démembrement.

Donation temporaire d'usufruit pour aider un proche

La donation temporaire d'usufruit transmet le droit d'usage et les revenus d'un bien pour une durée limitée, généralement 10 ans. Le donateur conserve la nue-propriété et récupère automatiquement la pleine propriété à l'échéance.

Triple avantage : le donateur ne se sépare pas du bien, celui-ci sort de son assiette IFI, et les droits de mutation sont calculés sur 23% de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans (abattement entre vifs applicable, rechargeable tous les 15 ans).

L'administration fiscale peut toutefois requalifier cette donation si l'usufruitier n'en tire pas un avantage réel. Transmettre l'usufruit dans le seul but de réduire l'IFI expose à un risque de redressement. À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement et le bien réintègre le patrimoine du donateur en pleine propriété.

Vendre un bien démembré et répartition des charges

Vente d'un bien en démembrement

La vente de la pleine propriété d'un bien démembré nécessite l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Chacun peut toutefois céder ses droits séparément. La répartition du prix suit le barème de l'article 669 du CGI. Exemple : un bien vendu 400 000 €, usufruitier de 72 ans → usufruit = 30% (120 000 €), nue-propriété = 70% (280 000 €).

Répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Par défaut, le Code civil prévoit que l'usufruitier assume les charges d'entretien (article 605) et le nu-propriétaire les grosses réparations (article 606 : gros murs, voûtes, poutres, couvertures). Cette règle s'applique quel que soit l'origine du démembrement.

En pratique, les actes de donation prévoient généralement une clause étendant les obligations de l'usufruitier à l'ensemble des charges, y compris les grosses réparations. En revanche, le démembrement issu d'une succession suit la répartition légale par défaut entre entretien courant (usufruitier) et grosses réparations (nu-propriétaire).

Cette distinction impacte la rentabilité d'un investissement en nue-propriété et les relations entre les parties. Une SCI familiale peut faciliter la répartition de ces charges via ses statuts.

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