Usufruit et nue-propriété

Le démembrement de la propriété

Le démembrement de propriété divise la pleine propriété d'un bien immobilier en usufruit (droit d'utiliser et de percevoir les fruits) et nue-propriété (droit de disposer du bien). L'usufruitier possède ainsi l'usus (le droit d'utiliser le bien) et le fructus (le droit d'en percevoir les fruits), tandis que le nu-propriétaire possède l'abusus (le droit de disposer du bien). Les droits démembrés sont indépendants, mais la vente du bien nécessite l'accord des deux parties. À la mort de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient l'unique propriétaire sans droits de succession. En cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété va à ses héritiers.

Deux types de démembrement de la propriété

Il existe en réalité deux types de démembrement de la propriété. En effet celui-ci peut-être temporaire ou permanent. Or, dans un cas ou dans l'autre, l'on peut y recourir pour différents objectifs.

Le démembrement de propriété permanent pour faciliter la succession

Le démembrement de la propriété est un mécanisme utilisé régulièrement dans le cadre familial afin de faciliter la transmission du patrimoine. Ce processus, autrement appelé, démembrement viager, permet ainsi au plein propriétaire d'un bien de transmettre une partie de celui-ci en profitant des abattements disponibles, tout en continuant à utiliser son bien comme il le souhaite.

À titre d'exemple, un couple marié souhaitant transmettre leur résidence principale à leurs enfants peut décider de leur en donner la nue-propriété et d'en conserver l'usufruit. De ce fait, ils continuent à jouir librement de leur bien jusqu'à leur décès, moment où le démembrement prendra fin. Dès lors, l'usufruit et la nue-propriété se rejoindront et les enfants nus-propriétaires pourront jouir à leur tour de la résidence de leurs parents, sans avoir à ne payer de droit de succession.

Ce dispositif s'opère par le biais d'une donation. L'abattement relatif à une donation est identique à celui d'une succession concernant les enfants directs, soit un montant de 100 000 €. Néanmoins, concernant les petits enfants et les arrière-petits-enfants il est plus important. En effet, dans le cadre d'une donation, ces derniers bénéficient respectivement d'un abattement de 31 865 € et 5 310 €, tandis que ce montant est ramené à 1 594 € lors de la succession.

L'évaluation de la nue-propriété et de l'usufruit dans le cadre d'une donation s'effectue selon un barème légal basé sur l'âge du donateur (usufruitier) au moment du démembrement. Aussi, plus la transmission de la nue-propriété d'un bien s'effectue tôt, plus elle sera intéressante, car moins imposable. 

À titre d'exemple, si le donateur a entre 31 et 40 ans au moment du démembrement, la valeur de l'usufruit sera de 70% tandis que la valeur de la nue-propriété sera de 30% Tandis que si le donateur a entre 51 et 60 ans au moment du démembrement, la valeur de l'usufruit sera de 50% et celle de la nue-propriété également. Selon ce barème, plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété non comprise dans l'abattement sera importante et, par conséquent, le nu-propriétaire sera soumis à une fiscalité plus importante. 

Pour rappel, en France le conjoint survivant est exonéré du paiement des droits de succession; au même titre, le partenaire de PACS l'est aussi, à condition d'avoir été désigné expressément sur un testament. De plus, les enfants bénéficient chacun d'un abattement de 100 000 €, c’est-à-dire qu'ils ne payent aucun impôt sur cette partie de l'héritage. Si les parents décèdent en même temps, cet abattement s'applique à chacun d'eux et tout enfant du couple peut donc hériter d'un patrimoine équivalent à 200 000 €. Le montant des abattements diverge selon le lien de parenté et diminue plus le lien de parenté est éloigné, vous pouvez ainsi retrouver comment calculer vos droits de succession.

Le démembrement de propriété temporaire

Pour un investissement immobilier

Le démembrement de propriété offre la possibilité de n'acheter que la nue-propriété d'un bien pendant une période déterminée. Cette opération possède notamment deux avantages en contrepartie desquels, pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne touche pas les loyers versés à l'usufruitier.

1° - La réduction du montant à payer : lors de l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier, une décote d'environ 40% est appliquée. Le démembrement dure entre 15 et 20 ans, période durant laquelle, l'usufruitier, souvent un bailleur social, récupère les loyers. Au terme de ce laps de temps, le bien revient en totalité au nu-propriétaire.

2° - Exonération de taxe foncière et d'Impôt sur la Fortune Immobilière : pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne paye ni taxe foncière ni Impôt sur la Fortune Immobilière sur ce bien, tout comme les charges usuelles car ces dépenses reviennent toutes à l'usufruitier. Le nu-propriétaire est simplement redevable des grosses réparations (listées à l'article 606 du Code civil).

Ce type de démembrement est très souvent utilisé en SCPI où un usufruitier et un nu-propriétaire vont s'entendre sur une quantité de parts et un partage de la valeur de ces parts. Chacun va ainsi se porter acquéreur de la partie qui l'intéresse et à la fin de la durée du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

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Pour aider un proche et réduire sa facture d'imposition

Cette méthode consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien.

Cela peut servir dans le cas où vous voudriez aider un de vos proches à se loger. Vous lui transmettez ainsi l'usufruit d'un de vos biens pendant une période déterminée. De ce fait, le bien en question vous appartient toujours mais sort de votre patrimoine ce qui a pour conséquence de réduire votre Impôt sur la Fortune Immobilière le temps du démembrement.

Par ailleurs, les droits de mutation sont limités. En effet, pour un usufruit temporaire de 10 ans, ils sont calculés sur 23% de la valeur en pleine propriété du bien. Ces droits peuvent être payés en utilisant l'abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les 15 ans.

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Le démembrement de la clause bénéficiaire de l'assurance vie

Pour rappel, l'assurance vie est un outil de transmission permettant de bénéficier d'un taux de rendement en moyenne supérieur aux placements bancaires courants ainsi que d'une fiscalité intéressante en cas de décès. En effet, lorsque le souscripteur du contrat d'assurance vie décède, un abattement de 152 500 € est prévu pour les bénéficiaires, en cas de versement des primes avant 70 ans. Aussi, les sommes perçues seront exonérées de fiscalité jusqu'à ce montant, le surplus, et ce jusqu'à 700 000 €, sera imposé à hauteur de 20%, au-delà, le taux sera de 31,5%. 

Le ou les bénéficiaires d'un tel contrat doivent être désignés par la rédaction d'une clause, appelée clause bénéficiaire. Aussi, généralement le souscripteur de l'assurance vie désigne son conjoint comme bénéficiaire. Dans le cas, ou il voudrait également en faire bénéficier ses enfants, il aurait alors tout intérêt à démembrer la clause bénéficiaire. La situation serait alors la suivante : le souscripteur désigne son conjoint comme usufruitier de l'assurance vie tandis que ses enfants en deviendront les nus-propriétaires. De cette manière, à sa mort, le conjoint survivant peut jouir librement des sommes disponibles sur le contrat, sans aucune fiscalité, et, les enfants nus-propriétaires bénéficiant d'un plus gros abattement (152 000 €) en récupéreront la pleine propriété à la mort de leur second parent.

Les répercussions de ce démembrement seront multiples :

• D'un point de vue civil, il offrira une protection à l'usufruitier tout en anticipant la transmission aux nus-propriétaires. En effet, grâce à son quasi-usufruit, l'usufruitier aura la liberté d'utiliser les fonds à sa discrétion. En cas de décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire héritera de la pleine propriété des sommes restantes, exemptes de droits de succession.
• Sur le plan fiscal, les montants perçus par l'usufruitier pourront être soumis au bénéfice du quasi-usufruit. Cette somme reçue par l'usufruitier constituera, le cas échéant, un passif de succession au second décès, contribuant à réduire la base imposable aux droits de succession.

Pour illustrer ce mécanisme voici un exemple :

Monsieur et Madame MARTIN, âgé respectivement de 65 ans et 62 ans, ont deux enfants. Monsieur Martin, ayant reçu un héritage, ouvre un contrat d'assurance vie d'un montant de 500 000 euros. Il décide alors de désigner dans la clause bénéficiaire du contrat son épouse en tant qu'usufruitière et ses deux enfants en tant que nus-propriétaires, chacun pour la moitié.

Lorsque Monsieur Martin décède quelques années plus tard, le contrat se dénoue et est désormais d'une valeur de 550 000 €. Madame Martin va alors percevoir l'intégralité du capital sans fiscalité du fait de sa qualité d'épouse, à charge pour elle de restituer à ses enfants le capital soumis à son quasi-usufruit à son décès.

Afin de connaître la fiscalité à laquelle seront soumis les enfants, la démarche est la suivante : Madame Martin étant désormais âgée de 72 ans, son usufruit équivaut à 30% de la pleine propriété, tandis que la nue-propriété des enfants équivaut à 70% de la pleine propriété. Aussi, les enfants possèdent à eux deux 385 000 € (550 000 x 70%) et donc 192 500 € chacun. Il faut ensuite déduire de ce montant, l'abattement prévu à leur égard. Pour rappel l'abattement légal est 152 500 €, il faut ramener ce montant au pourcentage de propriété qu'ils possèdent. Ils vont donc bénéficier d'un abattement de 106 750 € chacun (152 500 x 70%). Vient ensuite le taux d'imposition sur les successions de 20%, équivalent à 17 150 € (85 750 x 20%). Sur les 192 500 € qu'ils percevront respectivement, les enfants n'auront alors qu'à payer une fiscalité de seulement 17 150 €.

À la disparition de Madame Martin, deux scénarios se présentent : soit elle a été économe, et dans ce cas, les enfants pourront récupérer le capital en tant que créance, lequel sera inclus dans sa succession sans générer de fiscalité supplémentaire, celle-ci ayant déjà été acquittée. Soit Madame Martin a librement profité de tout ou partie de ce capital, ce qui le retirera de sa succession. Cependant, étant créanciers de leur mère, les enfants pourront inscrire le montant de leur créance au passif de sa succession, réduisant ainsi les droits de succession à son décès.

Le fractionnement de la clause bénéficiaire aura ainsi permis de protéger le conjoint survivant en lui assurant la totalité du capital tout en atténuant l'impact fiscal lors de son décès.