Investir en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier, également connu sous le nom de financement participatif immobilier, est une méthode innovante permettant d'investir dans l'immobilier. Cet article vise à fournir une vue d'ensemble complète de ce concept, en abordant ses origines, son fonctionnement, ses avantages, ses risques, et son impact sur le marché immobilier.

Quelle est l'origine du crowdfunding ?

L'idée de financer collectivement des projets n'est pas nouvelle. Un exemple historique est le financement de la Statue de la Liberté en 1875, un projet soutenu par environ 100 000 Français qui ont collectivement contribué à hauteur de 400 000 francs. Ce geste symbolisait l'amitié franco-américaine. Plus récemment, Barack Obama a adopté cette méthode de financement participatif pour sa campagne électorale de 2012. De même, la célèbre Sagrada Familia à Barcelone, conçue par Gaudi, a été financée grâce aux contributions des fidèles de l'époque et des visiteurs actuels.

L'innovation ne réside pas dans le concept de financement communautaire en soi, mais dans son association avec les technologies modernes. Cette pratique, autrefois réservée à des projets spécifiques, est désormais accessible à une multitude d'entrepreneurs grâce aux plateformes de crowdfunding. Contrairement aux marchés financiers traditionnels, où les transactions sont souvent impersonnelles, le crowdfunding permet des échanges plus humains et des relations entrepreneuriales plus riches.

Les trois types d'opérations de crowdfunding immobilier

Les opérations 100% dette

Vous financez l'opérateur immobilier en lui prêtant de l'argent. En retour, il vous verse des intérêts à un taux annuel fixe et déterminé à l'avance, sur une période définie dans le contrat. Les paiements des intérêts peuvent être effectués soit en une seule fois à l'échéance du prêt (en même temps que le remboursement du capital), soit de manière périodique tout au long de la durée du prêt.

Les opérations 100% dette avec intéressement

Vous financez l'opérateur en lui octroyant un prêt, en échange de quoi il vous offre une rémunération sous forme d'intérêts à un taux annuel fixe et préalablement établi, pour une période définie dans le contrat. Habituellement, ce taux est légèrement inférieur à celui d'un prêt classique. En contrepartie, l'opérateur s'engage à vous attribuer une part des bénéfices réalisés sur le projet. Ainsi, votre rémunération est directement liée aux résultats effectifs de l'opérateur à la fin du projet. Cela implique que le prix de vente final ainsi que le temps écoulé entre l'achat et la revente du bien influencent votre taux de rendement interne (TRI), qui se compose des intérêts perçus et de la part des bénéfices qui vous est versée.

Les opérations en capital

En investissant, vous acquérez des parts dans la structure d'investissement mise en place par la plateforme de crowdfunding, qui est souvent une Société par Actions Simplifiée (SAS). Cette entité investit ensuite dans la société spécifiquement créée pour gérer le projet immobilier. Votre rémunération est directement liée aux bénéfices du projet : le rendement est généralement basé sur la plus-value obtenue lors de la vente de la propriété. Contrairement à un investissement en dette où le rendement est limité au taux d'intérêt fixe, ici, le rendement potentiel n'est pas plafonné et dépend de la performance réelle de l'investissement immobilier.

Quelles sont les performances possibles ?

D'après le baromètre du crowdfunding réalisé par Mazars, le taux de rendement interne (TRI) moyen pour l'année 2022 s'établit à 9,4%, avec une durée moyenne d'investissement de 21,4 mois.

Plusieurs facteurs contribuent aux rendements attractifs offerts par les plateformes de financement participatif dans l'immobilier. D'abord, les promoteurs recourant à ces plateformes le font souvent après avoir rencontré des difficultés à sécuriser le financement complet de leur projet par des voies financières conventionnelles. Par ailleurs, ces plateformes tendent à ne couvrir qu'une portion limitée du coût total du projet. En résultat, les initiateurs de ces projets sont généralement disposés à offrir une meilleure rémunération aux investisseurs qui participent à la concrétisation de leurs plans.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Sur les opérations en dettes

Les revenus sont généralement assujettis à un impôt forfaitaire de 30 %, connu sous le nom de prélèvement forfaitaire unique (PFU ou Flat Tax). Cependant, les foyers non imposables ou ceux relevant de la tranche d'imposition à 11 % peuvent opter pour l'application du barème progressif de l'impôt sur le revenu. De plus, ils peuvent être exemptés de l'acompte de 12,8 % sous certaines conditions liées à leur revenu fiscal de référence.

Concernant les plus-values issues du crowdfunding immobilier, elles doivent être déclarées dans la déclaration de revenus annuelle et sont soumises à une imposition de 30%, appliquée l'année suivant leur génération.

Sur les opérations en actions

Par défaut, les dividendes reçus sont soumis à un prélèvement à la source, comprenant un acompte de 12,8 % pour l'impôt sur le revenu et 17,2 % de contributions sociales. Toutefois, les contribuables peuvent choisir d'être imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu et, sous certaines conditions de revenu, peuvent demander à être dispensés de l'acompte pour l'année suivante. Les plus-values déclarées sur la déclaration de revenus annuelle sont imposées à 30 % l'année suivant leur réalisation.

En ce qui concerne les investissements en actions, certificats d'investissement ou instruments de dette (comme les obligations à taux fixe ou les titres participatifs), il est possible de les placer dans un Plan d'Épargne en Actions (PEA) ou un PEA-PME. Après cinq ans de détention, seuls les prélèvements sociaux restent dus.

Les investissements effectués par le biais d'une plateforme de crowdfunding immobilier ne sont pas inclus dans le calcul de l'assiette de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les garanties que vous pouvez demander

1. Hypothèque conventionnelle : une garantie prise sur un bien immobilier pour sécuriser un prêt. En cas de non-paiement, le créancier peut faire vendre le bien pour récupérer sa créance.
2. Privilège de prêteur de deniers (PPD) : une garantie similaire à l'hypothèque, souvent utilisée pour les achats de biens existants, permettant au prêteur de se faire rembourser en priorité en cas de vente forcée du bien.
3. Cautionnement : une tierce partie (personne ou société de cautionnement) s'engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l'emprunteur.
4. Nantissement : mise en gage d'un bien mobilier ou d'un droit (comme une assurance-vie) en garantie du remboursement d'un prêt.
5. Hypothèque rechargeable : permet de réutiliser une hypothèque déjà en place pour un nouveau prêt, sans devoir en créer une nouvelle.
6. Cession Dailly : transfert de créances professionnelles (factures, etc.) à la banque en garantie.
7. Garantie financière d'achèvement (GFA) : spécifique aux ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), elle assure l'achèvement de la construction même en cas de défaillance du promoteur.
8. Garantie hypothécaire à première demande : une garantie où le créancier peut demander la mise en œuvre de l'hypothèque dès le premier incident de paiement.
9. Sûreté réelle immobilière : droit accordé à un créancier sur un bien immobilier, lui permettant de se faire payer par préférence à d'autres créanciers.
10. Garantie de bonne fin : garantie que le projet immobilier sera achevé conformément aux termes du contrat, souvent utilisée dans les projets de construction.

Les deux types de projets de crowdfunding immobilier

La promotion immobilière

La promotion immobilière est un secteur d'activité qui englobe le processus de développement, de construction et de vente de biens immobiliers neufs. Ce domaine est crucial dans l'urbanisation et le développement économique, car il répond aux besoins en logement et en infrastructures commerciales et industrielles. Voici les principales caractéristiques et étapes de la promotion immobilière :

• Conception du projet : une fois le terrain acquis, le promoteur planifie et conçoit le projet. Cela peut inclure des résidences, des bureaux, des commerces, ou des équipements publics. La conception est souvent réalisée en collaboration avec des architectes, des ingénieurs et d'autres professionnels pour s'assurer que le projet est à la fois esthétiquement attrayant et fonctionnel.
• Financement : le financement est un aspect crucial. Les promoteurs doivent sécuriser les fonds nécessaires pour couvrir les coûts de développement, qui peuvent inclure l'achat du terrain, les coûts de construction, les honoraires des professionnels, et les frais de commercialisation. Le financement peut provenir de sources diverses, y compris des prêts bancaires, des investisseurs privés, ou du crowdfunding immobilier.
• Construction : avec les plans et le financement en place, la phase de construction commence. Cela implique la gestion de nombreux sous-traitants et la supervision des travaux pour s'assurer qu'ils respectent les délais, les budgets et les normes de qualité.
• Commercialisation et vente : parallèlement à la construction, le promoteur met en œuvre des stratégies de commercialisation pour vendre ou louer les biens immobiliers. Cela peut inclure la publicité, l'organisation de visites pour les acheteurs potentiels, et la négociation des contrats de vente ou de location.

La rénovation immobilière

La rénovation immobilière fait référence au processus de mise à jour, de réparation ou de modernisation d'une structure immobilière existante. Ce processus peut varier en complexité, allant de petites mises à jour cosmétiques à des rénovations complètes impliquant des modifications structurelles. La rénovation immobilière est essentielle pour maintenir ou améliorer la valeur d'un bien, pour répondre à des besoins changeants en matière d'espace ou de fonctionnalité, ou pour respecter de nouvelles normes environnementales et énergétiques. Voici les aspects clés de la rénovation immobilière :

- Évaluation et planification : la première étape consiste à évaluer l'état actuel du bien et à déterminer l'ampleur des travaux nécessaires. Cela peut impliquer l'inspection de la structure, des systèmes électriques, de la plomberie, du chauffage, et d'autres éléments clés. Sur la base de cette évaluation, un plan de rénovation est élaboré, souvent avec l'aide d'architectes ou de designers d'intérieur.

- Travaux de rénovation : les travaux peuvent inclure la réparation ou le remplacement de systèmes essentiels (électricité, plomberie, chauffage), l'amélioration de l'efficacité énergétique (isolation, fenêtres à double vitrage), la rénovation de cuisines ou de salles de bains, la peinture, la pose de nouveaux revêtements de sol, ou des modifications structurelles pour reconfigurer les espaces.

- Améliorations esthétiques et fonctionnelles : outre les aspects techniques, la rénovation permet également d'améliorer l'esthétique et la fonctionnalité du bien, en le rendant plus moderne, confortable et adapté aux besoins actuels des occupants.

- Respect de l'environnement : de plus en plus, les rénovations intègrent des aspects de durabilité, en utilisant des matériaux écologiques et en améliorant l'efficacité énergétique du bâtiment.

Les risques à prendre en considération

_{Risque de perte} : comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte un risque de perte partielle ou totale du capital investi.

_Liquidité : les investissements en crowdfunding immobilier sont généralement moins liquides que d'autres formes d'investissement.

_{Dépendance du marché} : les rendements sont souvent liés aux conditions du marché immobilier, qui peuvent varier considérablement.

_{Réglementation} : le cadre réglementaire peut varier d'un pays à l'autre, influençant la sécurité et la viabilité des investissements.

Le crowdfunding immobilier représente une évolution notable dans le monde de l'investissement immobilier. Il offre des opportunités uniques tant pour les investisseurs que pour les promoteurs, mais comme tout investissement, il est important de bien comprendre ses risques et ses avantages. Avec l'évolution continue des technologies et des réglementations, le crowdfunding immobilier est susceptible de jouer un rôle de plus en plus important dans le paysage immobilier mondial.