Le rachat à soi-même - OBO immobilier

Le fonctionnement d'un OBO

Le rachat à soi-même, ou OBO (Owner Buy Out), est une opération immobilière visant à générer des liquidités, tout en bénéficiant du levier du crédit, ainsi que de transmettre à ses enfants et de gérer sa fiscalité. Cette opération consiste par exemple à vendre son bien immobilier ou son entreprise à une société dont le propriétaire est l'initiateur et l'actionnaire.

OBO immobilier

Le rachat à soi-même, ou OBO (Owner Buy Out), est une opération immobilière visant à générer des liquidités, tout en bénéficiant du levier du crédit, ainsi que de transmettre à ses enfants et de gérer sa fiscalité. Cette opération consiste par exemple à vendre son bien immobilier ou son entreprise à une société dont le propriétaire est l'initiateur et l'actionnaire.

Concernant le cas immobilier, la cession se déroule comme une vente immobilière ordinaire, avec l'intervention obligatoire d'un notaire pour l'établissement de l'acte de propriété et le maintien des droits de préemption par la commune ou la SAFER. La société achète le bien immobilier en recourant à un prêt bancaire, et les rendements locatifs rembourseront les intérêts, lesquels seront déductibles du loyer. Parallèlement, le propriétaire perçoit le fruit de la cession, ce qui lui permet de disposer de liquidités qu'il pourra réinvestir pour générer un profit supplémentaire.

Bien que l'opération soit légale, elle ne doit pas être menée uniquement pour la rentabilité financière, car l'administration fiscale pourrait ne pas être clémente avec le propriétaire. Cette opération délicate nécessite une bonne connaissance du sujet et un accompagnement personnalisé par des conseillers experts dans ce domaine. Il convient de mesurer les leviers dans le détail pour déterminer la pertinence de l'opération.

Cependant, pour revaloriser son patrimoine, un individu peut opter pour la stratégie du rachat à soi-même, qui s'avère être largement profitable. Il est impératif de prendre connaissance en détail de cette stratégie afin de générer des liquidités en vue de revaloriser son patrimoine.

OBO corporate

Le montage financier permet à un dirigeant-actionnaire de créer une holding qui procédera au rachat de sa propre entreprise par le biais d'un endettement bancaire, dans le cadre d'une opération dite de "vente à soi-même" des titres de ladite entreprise à une holding de rachat. L'objectif est de maintenir la position majoritaire du dirigeant-actionnaire dans le capital de la holding nouvellement créée.

La société de rachat ainsi constituée reçoit les contributions en nature du dirigeant et contracte une dette pour financer l'acquisition, permettant ainsi à ladite société de racheter une partie des actions du dirigeant-actionnaire, qui récupère ainsi des liquidités pour sécuriser son avenir tout en restant actionnaire majoritaire dans la nouvelle société qu'il a créée. Chaque année, la société "cible" versera à la société holding un flux financier sous forme de dividendes pour rembourser la dette bancaire contractée.

Cette typologie d'opération permet une transmission actionnariale en douceur, garantissant à la fois la réalisation patrimoniale des dirigeants-actionnaires et la pérennité de l'activité de la société ainsi que des emplois y afférents.

Le remboursement de l'emprunt est effectué à partir des cash-flows futurs dégagés par la société cible. Les conditions financières sont les mêmes que celles du LBI ou du LBO, mais les techniques de montage financier sont différentes en raison de la taille plus modeste de l'entreprise cible pour un OBO. La réussite d'un OBO dépend de la maturité de la société cible, qui doit être rentable et financièrement saine depuis plus de cinq ans pour mobiliser plus facilement la dette d'acquisition auprès des organismes bancaires. Il convient de ne pas assécher la trésorerie de la société cible pour rembourser la dette contractée, et il est recommandé de ne pas utiliser plus de 70% à 80% du résultat net de l'entreprise pour évaluer sa capacité de remboursement de l'emprunt chaque année, afin de préserver la trésorerie disponible pour les investissements et la continuité des activités de l'entreprise.

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Quelle société créer pour une opération immobilière ?

Généralement, les personnes impliquées dans la stratégie de rachat à soi-même optent pour la création d'une Société Civile Immobilière (SCI), dont les membres sont souvent des membres de la même famille, afin de maintenir un certain pouvoir de gestion.

Il est préférable que le propriétaire choisisse une SCI à capital variable plutôt qu'une SCI à capital fixe pour faciliter l'augmentation de capital nécessaire dans le cadre de la stratégie de rachat à soi-même, sans formalités supplémentaires.

Pour assurer une gestion efficace de la SCI familiale, il est recommandé de :

• Sélectionner un gérant compétent dans l'immobilier.
• Anticiper les potentiels problèmes familiaux tels que les décès et les divorces.
• Donner une certaine marge de manœuvre au gérant.
• Éviter de permettre aux associés d'avoir une trop grande marge de manœuvre ou une majorité absolue.
• Consulter des professionnels tels que des avocats fiscalistes, des banques, des notaires, des conseillers en gestion de patrimoine et des experts-comptables pour bénéficier de leurs conseils et bien évaluer la valeur de l'immobilier.

Bien que la stratégie de revente à soi-même puisse être source de liquidités importantes, il est crucial de prendre en compte les coûts qui y sont associés.

En effet, il sera nécessaire de faire face aux différents frais tels que : les frais de création de la société, à moins que celle-ci ne soit déjà existante, les frais de vente de l'immobilier, les droits de mutation et les droits d'enregistrement, qui représentent généralement entre 7 et 10 % du montant de la vente, les impôts sur les plus-values immobilières, la fortune immobilière (IFI) et les revenus générés par la société (IS), les coûts liés au prêt, notamment les intérêts et les frais de garantie exigés par la banque.

Quels sont les différents avantages ?

Les avantages d'un rachat à soi-même sont nombreux. En profitant de l'effet de levier du crédit, les taux d'intérêt bas sont une réelle opportunité pour dégager des liquidités de son propre patrimoine. En rachetant son propre bien, vous procédez à une vente et pouvez ainsi libérer des liquidités à investir, utiliser ou placer selon vos souhaits.

Ce type de transactions permet également de maîtriser son acquisition car vous savez exactement ce que vous achetez : votre propre patrimoine. En outre, la création d'une SCI, d'une SARL ou d'une société spéciale peut optimiser les flux à venir et offrir un levier supplémentaire pour la détention du bien.

En utilisant cette méthode, il est également possible de maîtriser la fiscalité de vos revenus de patrimoine et de transmettre votre patrimoine en nue propriété à vos proches dans le cadre de l'opération. Cependant, cette opération complexe nécessite l'expertise d'une équipe de professionnels pour être menée à bien. Auguste Patrimoine dispose de toutes les ressources nécessaires pour piloter vos opérations d'OBO avec succès.

Quels sont les risques fiscaux éventuellement engendrés ?

La stratégie de rachat à soi-même représente une opération délicate qui est étroitement surveillée par l'administration fiscale. Cette dernière se méfie de cette stratégie et la considère comme une évasion ou une optimisation fiscale. Par conséquent, si l'objectif de l'OBO (Owner Buy Out) demeure incertain pour le propriétaire, il y a un risque de procédure de répression de l'abus de droit conformément à l'article L64 du Code général des impôts. Dans ce cas, l'administration fiscale pourrait sanctionner l'individu de 40 à 80 % des impôts éludés.

En outre, il est crucial de prouver l'existence réelle et légale de la société. Si la société est fictive, cela sera considéré comme un délit d'escroquerie et conduira à sa dissolution.

Quelles sont les dispositions à prendre ?

Il est recommandé de prendre certaines mesures pour éviter toute poursuite judiciaire et fiscale lors de la pratique du rachat à soi-même. Ces mesures incluent :

• Effectuer un changement de propriétaire réel et légitime, qui ne doit pas être le gérant ou le co-gérant de la société.
• Éviter que le propriétaire ou un membre de sa famille, dans le cas d'une SCI familiale, détienne la majorité des parts (plus de 50%).
• Opter pour le régime de séparation des biens en cas de mariage, si le bien vendu doit également appartenir personnellement au propriétaire.
• Estimer le bien à sa juste valeur pour maintenir sa crédibilité (ni sous-évaluation ni surévaluation).
• Faire preuve d'une motivation non seulement fiscale, mais aussi patrimoniale ou juridique, telle que la revalorisation d'un bien ou l'évitement de l'indivision entre héritiers en cas de transmission.

En conclusion, le rachat à soi-même est une stratégie d'investissement immobilier permettant à un investisseur de diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Cette technique consiste pour l'investisseur à vendre ses biens immobiliers (ou son entreprise, avec un système de holding) à une SCI qu'il a lui-même créée. Cela permet de transformer des revenus fonciers (loyers), souvent lourdement taxés, en revenus bénéficiant d'un abattement ou d'une déduction. Cela magnifie ainsi l'opportunité de constituer un patrimoine immobilier tout en générant des plus-values potentielles importantes. Les contribuables peuvent ainsi optimiser leur impôt sur le revenu et réduire les prélèvements sociaux. En outre, le démembrement de propriété peut être une option à envisager pour maximiser les avantages fiscaux. Dans le cadre d'une stratégie patrimoniale, il peut être ainsi pertinent de considérer le dispositif légal 150 o b ter pour optimiser les contrats d'assurance et le prix de vente de vos actifs, une mise en œuvre soigneusement planifiée permettra de bénéficier d'avantages fiscaux en matière d'impôt sur les sociétés, tout en respectant les directives de l'administration fiscale.