Pourquoi et comment créer une SCI ?

Qu'est-ce qu'un Société civile immobilière (SCI) ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Comme toute société, la société civile immobilière dispose de statuts, régissant son fonctionnement. Rédiger les statuts permet notamment de définir les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité par exemple.

Par ailleurs, les associés d’une SCI désignent un gérant, qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés.

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) dans le cadre d'un projet d'investissement immobilier offre plusieurs avantages aux investisseurs.

Une SCI pour un achat immobilier collectif

Créer une SCI facilite l'acquisition collective d'un bien immobilier, avec une répartition des parts sociales correspondant aux apports individuels des associés. Cette approche constitue un instrument juridique permettant de symboliser le bien immobilier par des parts sociales, simplifiant ainsi les opérations et la distribution des droits.

De plus, la consolidation de plusieurs individus au sein d'une SCI accroît la capacité d'achat. Ainsi, à travers la société, des investissements immobiliers autrement inenvisageables en agissant individuellement deviennent possibles. Cette agrégation de fonds facilite également l'obtention de capitaux externes.

Une fiscalité simple

La création d'une SCI offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux pour l'imposition des bénéfices, le régime des sociétés de personnes à savoir l'Impôt sur les Revenus (IR), entraînant une imposition directe au nom des associés ou le régime de l'Impôt sur les Sociétés (IS), accessible sur option.

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Une transmission facilitée

La transmission à un associé : un associé peut facilement se retirer en cédant ses parts sociales à un autre associé, sous réserve de l'autorisation des associés, avec des aménagements possibles dans les statuts.

La transmission du patrimoine : la SCI représente un moyen efficace de transmettre un patrimoine, en cédant simplement les parts sociales, une procédure plus simple et économique que la transmission d'un bien immobilier. La transmission peut se faire progressivement, en plusieurs étapes. En cas de décès des propriétaires, la SCI évite l'indivision entre les enfants, les décisions étant prises conformément aux statuts. Un enfant ne peut exiger sa part, mais doit vendre ses titres.

Des montages intéressants peuvent être réalisés dans la transmission, car l'immeuble est transformé en titres. En termes de plus-values de cession, la SCI présente un avantage notable : l'abattement pour durée de détention est calculé à partir de la date de souscription ou d'acquisition des titres, indépendamment de la date d'acquisition de l'immeuble, contrairement à un achat personnel.

Une meilleure gestion

Établir une SCI confère aux associés la liberté de déterminer les modalités des prises de décisions. Ainsi, toutes les décisions relevant de la compétence des associés sont prises conformément aux dispositions des statuts, prévenant ainsi tout blocage dans la gestion du bien lorsque les règles de quorum et de majorité sont définies de manière adéquate.

La mise en place d'une SCI implique la nomination d'un ou plusieurs gérants, qui sont autorisés à accomplir tous les actes de gestion dans l'intérêt de la société. Les gérants sont également responsables de la convocation des assemblées d'associés et de la fixation de l'ordre du jour. Par ailleurs, les pouvoirs des gérants peuvent être encadrés et limités par des dispositions statutaires, telles que l'établissement d'un accord préalable des associés pour la souscription d'un emprunt.

Quelles différences entre SCI à l'IS et à l'IR ?

En principe, la SCI est assujettie à l'impôt sur le revenu (IR) en raison de sa nature civile, mais elle a la possibilité d'opter pour le régime de l'impôt sur les sociétés (IS). En effet, la SCI a la faculté de faire ce choix lors de sa création ou en cours de son existence. Toutefois, cette option est restreinte lorsque la SCI exerce une activité commerciale telle que la location meublée, la contraignant alors à relever obligatoirement de l'IS.

Le choix entre l'IR et l'IS dépend de la situation spécifique de la SCI, et l'avantage relatif à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés peut varier, impactant aussi bien la société que ses associés.

Les modes d'imposition possible

Pour une SCI à l'IR : Les associés assument directement le paiement de l'impôt dû par la société à l'administration fiscale, selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Leur impôt sur le revenu connaît une hausse lorsque la société réalise des bénéfices, et une baisse en cas de déficit de la société.

Pour une SCI à l'IS : Les associés ne sont pas responsables du règlement direct de l'impôt de la société et sont imposés uniquement sur les dividendes éventuellement versés. Les profits sont soumis au taux standard de 25%, sauf si la société répond aux critères éligibles pour bénéficier du taux réduit de 15%.

La déduction du débit foncier

Pour une SCI à l'IR : les associés peuvent déduire le déficit foncier de leurs revenus imposables, proportionnellement à leur participation au capital, avec une limite fixée à 10 700€.

Pour une SCI à l'IS : la société ayant un déficit a la possibilité de le reporter sur les dix exercices fiscaux suivants, offrant ainsi une réduction significative de l'impôt à payer sur une période prolongée.

La déduction de frais avant imposition

Pour une SCI à l'IR : une SCI à l'IS peut déduire de ses charges, les frais de gestion du bien ainsi que les intérêts d'emprunt. Les associés peuvent également déduire les intérêts d'emprunt des bénéfices inscrits sur la déclaration d'imposition au titre de ses revenus fonciers. 

Pour une SCI à l'IS : une SCI à l'IR peut déduire de ses charges, les frais d'acquisition, les frais de gestion du bien, l'amortissement du bien, la rémunération du gérant associé ainsi que la taxe foncière. Néanmoins, un associé ne peut pas déduire les intérêts d'emprunt des bénéfices inscrits sur la déclaration d'imposition au titre de ses revenus fonciers.

La taxation des plus-values immobilières

Pour une SCI à l'IR : en cas de vente d’un des biens ou de cessions de parts sociales, il y a une taxe de 19% sur les plus-values immobilières des particuliers. Il y a un abattement fiscal pour durée de détention pour des biens ou parts sociales détenus depuis plus de 22 ans. 

Pour une SCI à l'IS : en cas de vente d’un des biens ou de cessions de parts sociales, il y a une taxe de 25% sur les plus-values immobilières professionnelles. Il n'y apas d'abattement pour une durée de détention. 

Les obligations comptables

Pour une SCI à l'IR : elle n’est soumise à aucune obligation comptable, le gérant n’est ainsi pas tenu de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de l’exercice.

Pour une SCI à l'IS : elle doit obligatoirement tenir une comptabilité d’engagement.

Pourquoi être accompagné pour créer sa société ? (pacte d'associé, statuts,etc,...)

La création d'une société implique des formalités cruciales pour les entrepreneurs. Un dossier de création mal constitué ou incomplet peut entraîner des conséquences fâcheuses. Les entrepreneurs ont le choix de réaliser eux-mêmes les formalités ou d'être accompagnés par un professionnel spécialisé, souvent un ingénieur patrimonial.

Deux risques majeurs sont à considérer :

Premièrement, le risque d'un dossier incomplet. La constitution d'un dossier de création implique de nombreux documents, au-delà des statuts, tels que la déclaration de non-condamnation, le document MO, éventuellement TNS, et d'autres pièces justificatives. Pour éviter ce risque, l'entrepreneur peut rencontrer un conseiller pour vérifier le dossier et signaler les documents manquants.

Deuxièmement, le risque d'un dossier mal monté. La création d'une société nécessite l'étude approfondie de tous les aspects du projet de l'entrepreneur pour faire les meilleurs choix juridiques, fiscaux et sociaux. Bien que le dossier puisse être transmis complet, il existe un risque que les choix fondamentaux aient été mal évalués. Par exemple, le choix entre une SAS et une SARL, ou entre une SASU et une EURL, a des conséquences significatives sur le statut social, les charges sociales, les cotisations et les prestations.

En conclusion, bien que certains entrepreneurs réussissent à effectuer eux-mêmes les formalités de constitution, il est difficile sans accompagnement de prendre les meilleures décisions juridiques, fiscales et sociales. Les conséquences juridiques et financières d'un dossier mal monté peuvent être considérables.

Comment se traduit l'aide à la création de SCI ?

Il est fortement recommandé de se faire aider lors de la création d'une SCI, afin d'éviter notamment le risque d'un dossier incomplet ou mal monté. Nos experts vous accompagneront dans les cinq étapes qui constituent la création d'une SCI :

1. La rédaction des statuts ainsi que leur enregistrement au centre d'impôts le plus proche. Cette étape est primordiale car les statuts définiront les modalités de la SCI ainsi que les pouvoirs qui seront conférés au gérant.

2. Le dépôt du capital social à la banque. 

3. La publication du nom de la SCI, des statuts, des associés et du capital dans un journal d'annonces légales.

4. La constitution du dossier d'immatriculation.

5. Le dépôt du dossier complet auprès du greffe du tribunal de commerce.