Défiscaliser en investissant en immobilier

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôts en échange d'un investissement locatif. Succédant au dispositif Duflot et au dispositif Scellier, la loi Pinel conserve la caractéristique principale de l'investissement locatif en échange d'un avantage fiscal.

Cependant, certaines conditions d'éligibilité ont été modifiées. Les avantages de la loi Pinel sont la constitution d'un patrimoine et des rentes locatives. Le taux de déduction d'impôts varie en fonction de la durée de l'engagement de mise en location. Pour être éligible, il faut investir dans un bien immobilier neuf et le louer pendant au moins 6 ans.

Plus la durée de mise en location est longue, plus l'avantage fiscal est important. La défiscalisation immobilière accordée par le dispositif "Pinel" est soumise à une limite pour chaque investisseur propriétaire, avec un maximum de deux logements par an, dans la double limite de 300 000 € et d'un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable.

La loi Malraux

Le dispositif de la loi Malraux vise à protéger le patrimoine architectural français en permettant aux propriétaires d'immeubles anciens de bénéficier d'une réduction d'impôts s'ils effectuent des travaux de restauration en vue de les mettre en location.

La loi Malraux de 2023 offre une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 30% du montant des travaux de rénovation, en fonction de la localisation de l'immeuble. Les secteurs géographiques éligibles sont désignés avec des taux de réduction d'impôt spécifiques. La loi de Finances de 2023 a prolongé la réduction Malraux de 30% jusqu'au 31 décembre 2023, bien qu'elle ait été initialement prévue pour se terminer en 2022. La réduction Malraux de 22% est en revanche illimitée dans le temps et concerne des types d'immeubles différents de ceux qui bénéficient de la réduction de 30%.

Les propriétaires qui effectuent des travaux de restauration sur des immeubles situés dans les secteurs sauvegardés du dispositif Malraux peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts de 30%. Pour les immeubles situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP), le taux de réduction d'impôts est de 22%.

La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est une législation qui a été promulguée il y a plus d'un siècle, en 1913, dans le but de favoriser la restauration et la préservation du patrimoine historique et immobilier de la France. Cette mesure s'adresse principalement aux contribuables français fortement imposés, c'est-à-dire ceux qui s'acquittent d'un montant d'impôt annuel supérieur à 30 000 €.

En investissant dans la rénovation et la mise en location d'un bien immobilier patrimonial ou classé Monument Historique, les propriétaires peuvent bénéficier d'un régime fiscal très avantageux. Ils ont en effet la possibilité de déduire les déficits générés par les travaux de leur revenu global sans limite de plafond, à condition que le montant des travaux soit supérieur aux revenus fonciers. Cette disposition est appelée "déduction fiscale des Monuments Historiques".

La loi Nue-Propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d'un bien en deux éléments distincts : l'usufruit et la nue-propriété.

L'usufruit confère à son titulaire le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété donne le droit de disposer du bien, y compris celui de le vendre.

Le principal avantage du démembrement de propriété est de permettre à un investisseur d'acquérir une partie seulement de la valeur du bien. Par exemple, Paul peut acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier pour 60% de sa valeur totale, et récupérer la pleine propriété au fil du temps. Lola, l'usufruitière, pourra quant à elle utiliser le bien et en percevoir les revenus pendant une durée déterminée, généralement entre 10 et 20 ans.

Dans le cadre d'une location du bien, l'usufruitier est responsable de la gestion locative, de la perception des loyers et de l'entretien du bien, ainsi que des taxes afférentes. En revanche, le nue-propriétaire n'a aucune obligation d'entretien ni de fiscalité et est exempté des risques locatifs imprévus.

La loi LMNP

Un individu qui possède des biens immobiliers meublés peut les mettre en location et prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce qui confère divers avantages, notamment du point de vue fiscal. Les loyers collectés en LMNP sont assujettis à l'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En outre, il existe deux régimes de location meublée : le régime micro-BIC et le régime réel.

Dans le régime micro-BIC, seule la moitié des bénéfices est imposée. Par exemple, si Paul perçoit des recettes annuelles de 20 000 €, l'imposition se fera sur 10 000 € de bénéfices constatés.

Dans le régime LMNP réel, les charges et l'amortissement du bien, c'est-à-dire la perte de valeur du bien, peuvent être déduits des recettes annuelles perçues. La perte de valeur d'un bien peut être due à divers facteurs, tels que l'usure dans le temps.

Le dispositif LMNP est applicable à divers types de locations, notamment la location de chambres ou de logements meublés, la location d'une partie de votre domicile principal (chambres d'hôtes, par exemple), la location saisonnière ou la location de résidences de service (logements étudiants, séniors, etc.). Pour les chambres d'hôtes et les locations saisonnières, les revenus générés ne sont imposés qu'au-delà du seuil de 760€ par an.

Il convient de noter qu'un bien est considéré comme étant meublé dès lors qu'il est pourvu de tout le mobilier indispensable à l'installation du locataire.

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Le déficit foncier

Les propriétaires d'un bien immobilier destiné à la location nue peuvent bénéficier du mécanisme fiscal appelé "déficit foncier", à condition que les recettes perçues soient inférieures aux charges engagées en tant que propriétaires et qu'ils adhèrent au régime réel.

Ce dispositif permet de déduire certaines charges de votre revenu imposable, sous réserve de respecter certaines conditions. Cependant, seules certaines catégories de charges sont éligibles à la déduction fiscale. Les avantages du déficit foncier sont multiples. En effet, lorsque les charges dépassent les recettes, un déficit foncier est constaté. Dans ce cas, les charges peuvent être déduites des recettes, ce qui évite une imposition sur les loyers perçus.

De plus, si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, la différence peut être déduite de votre impôt sur le revenu. Toutefois, cette déduction est plafonnée à 10 700 € par an. Ainsi, en fonction de votre situation, il est possible de déduire jusqu'à 10 700 € par an de déficit foncier de vos revenus.

Le mécanisme fonctionne en prenant en compte les charges déductibles suivantes :

• les travaux réalisés
• la taxe foncière
• les charges de copropriété
• les primes d’assurance
• les frais de gestion du bien
• les intérêts d'emprunt

Il convient de noter que les travaux pris en compte doivent avoir pour objet la réparation ou l'amélioration du bien afin d'être considérés comme une charge déductible. Si vous effectuez d'autres types de travaux, vous devez vérifier si leur coût peut être considéré comme une charge déductible.

Enfin, il est important de déclarer les charges déductibles dans votre déclaration de revenus fonciers via le formulaire n°2044 et de joindre les justificatifs de paiement correspondants afin qu'ils soient pris en compte.

La loi Denormandie

Elle a été instaurée le 1er janvier 2019, en tant qu'adaptation de la loi Pinel. Alors que la loi Pinel est réservée aux acquisitions de biens immobiliers neufs, la loi Denormandie s'applique aux logements anciens. Elle a pour but d'inciter les contribuables à réhabiliter des logements situés dans des quartiers anciens, à condition que ceux-ci soient situés dans une des villes éligibles au programme.

Il est recommandé de se rapprocher d'un expert du secteur afin de mieux connaître les secteurs éligibles et de mieux définir les autres variables du projet.

En échange de l'engagement de réaliser des travaux et de mettre le bien en location pour une durée minimale de six ans, le propriétaire peut bénéficier d'une réduction fiscale. Le montant de cette réduction varie en fonction de la durée pendant laquelle le bien immobilier est mis en location, à savoir :

• 12 % du prix du bien si celui-ci est loué pendant six ans
• 18 % du prix du bien si celui-ci est loué pendant neuf ans
• 21 % du prix du bien si celui-ci est loué pendant douze ans

Il est à noter que les acquisitions immobilières doivent être effectuées avant le 31 décembre 2023, date de fin du dispositif, pour que les avantages fiscaux soient applicables.

Afin de conclure, investir en immobilier est une stratégie prisée pour défiscaliser et constituer un patrimoine immobilier solide. Le dispositif Pinel, par exemple, incite les contribuables à investir dans le logement neuf destiné à la location. En respectant certains plafonds de loyers et de revenus des locataires, le bailleur peut bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient de l'investissement. L'immobilier ancien, lorsqu'il est rénové ou fait l'objet d'une réhabilitation, peut également ouvrir droit à des avantages fiscaux. Les revenus locatifs générés peuvent, sous conditions, être soumis à un abattement ou à des niches fiscales, réduisant ainsi la charge imposable du foyer fiscal. De plus, en cas de plus-value à la revente, certains dispositifs comme le LMP offrent des exonérations. Il est essentiel de bien s'informer, notamment en consultant le Code général, pour optimiser son investissement et bénéficier des crédits d'impôt, abattements et autres avantages fiscaux associés à l'investissement immobilier. En somme, l'immobilier, qu'il soit neuf ou ancien, offre de belles opportunités pour défiscaliser tout en se constituant un patrimoine durable.