Investir dans une SCPI : discussion avec Jean-Luc Bel

Pouvez-vous nous présenter Sogenial immobilier, son histoire ? 

Sogenial immobilier est une société de gestion d'immobiliers à la fois ancienne et récente. Créée il y a plus de 40 ans, par Gérard Auffray, l'un des créateurs des SCPI à capital variable, la société a largement grandi au fil des années et s'est beaucoup développée. Elle est devenue en 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l'AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d'OPCI. Puis, en 2018, la société a pris un virage à 360 degrés avec l'arrivée de deux nouveaux actionnaires. Alors qu'elle avait auparavant 30 millions d'euros sous gestion et employait 4 personnes, Sogenial immobilier est aujourd'hui une société de 50 personnes avec plus d'1,2 milliards d'euros sous gestion. La société possède désormais une trentaine de fonds dont certains dédiés aux institutionnels et d'autres au grand public. La collecte a elle aussi beaucoup augmenté gravitant désormais autour de 15 à 30 millions par mois.

Quelles sont les SCPI que vous proposez ? 

Sogenial immobilier propose une gamme assez large de SCPI et possède une stratégie pour chacune. Leur ADN repose sur la proximité à tous les niveaux. D'une part avec les partenaires, d'autre part avec les locataires. Cette ADN se retrouve notamment sur notre SCPI historique : Coeur de Ville.

SCPI "Coeur de ville"

C'est la première SCPI créée par Sogenial immobilier en 2012. C'est une SCPI qui se tourne exclusivement vers les commerces de proximité. Elle investit dans différents types de commerces (magasins Picard Surgelés, magasins Actions, Promod, Caroll) dans des villes moyennes ou importantes. Sogenial immobilier privilégie les enseignes dynamiques et peu concurrencées sur internet.

Le taux de distribution depuis 5 ans est de 5,3%. Cette SCPI s'est maintenue malgré le Covid et les autres aléas du marché. Cela fait plusieurs années qu'elle est élue meilleure SCPI commerce de proximité.

SCPI "Coeur de région"

Créée fin 2018, la SCPI Coeur de Région est une SCPI entièrement diversifiée France. Elle investit dans des locaux d'activités, des bureaux et des commerces présentant un objectif de rendement stables et de valorisation à terme. Cette SCPI est régulièrement nommée dans les classements et a bénéficié de deux revalorisations par an depuis sa création. Sogenial immobilier a enregistré une collecte sur 2023 d'environ 120 millions d'euros. 

SCPI "Coeur d'Europe"

Créée en 2021, la SCPI Coeur d'Europe reprend les mêmes codes que la SCPI Coeur de région mais au niveau européen. Elle est donc également centrée sur la diversification du patrimoine immobilier au travers d'investissements dans des commerces de proximité, des bureaux et des locaux d'activités. Les investissements sont actuellement répartis entre la Belgique, le Portugal, l'Espagne et bientôt en Allemagne. Le taux de distribution de cette SCPI la première année était de 5% net de fiscalité étrangère et en 2023, elle était de 5,23% net de fiscalité étrangère. La collecte sur cette SCPI l'année dernière a été de 65 millions d'euros et elle vient de dépasser les 100 millions. 

La principale différence de cette SCPI paneuropéenne est la fiscalité moindre. Elle est donc destinée aux personnes soucieuses de ce critère, donc souvent des personnes qui payent beaucoup d'impôts. 

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SCPI " Coeur d'avenir"

C'est la dernière SCPI que nous avons créée. Elle est entièrement dédiée à l'éducation et à l'enfance de 0 à 25 ans. On investit ainsi dans des crèches et des écoles notamment. C'est une SCPI française et européenne, on ne s'interdit pas en effet de l'étendre à d'autres pays comme la Belgique ou l'Allemagne. C'est une SCPI complètement décorrélée des marchés qui fonctionne avec un fond de partage. Nous avons décidé de travailler main dans la main avec deux associations "SOS Villages d'Enfants" et "Le Rire Médecin". 

Les investisseurs ont la possibilité de reverser 10%, 20% ou 30% de leur acompte sur dividendes à ces associations ce qui entraînera des réductions fiscales. Mais nous ne nous arrêtons pas là, nous allons également redistribuer 20% des frais de gestion à ces deux associations. 

"C'est une SCPI qui a du sens"

Nous n'allons pas aller chercher du haut rendement mais on va quand même aller chercher notre objectif prévisionnel de 5% à 5,5% de rendement.

Quels sont les traits caractéristiques et les atouts de Sogenial immobilier ? 

Nos deux mots d'ordre sont la proximité et l'allocation.

La proximité

La proximité fait partie intégrante de notre ADN. En effet, 97% de notre collecte est issue de conseillers en investissements financiers et de conseillers en gestion de patrimoine. Nous sommes des artisans de la SCPI, nous connaissons tous les locataires et tous les propriétaires et nous avons des réunions toutes les semaines avec les gestionnaires et les locataires.

L'allocation

En cette période où le marché est particulièrement chahuté, l'allocation est de mise. Il est primordial pour nous d'allouer de manière intelligente en diversifiant ses investissements à travers différentes SCPI, différents horizons et thématiques. 

Quelles sont les questions à se poser avant d'investir en SCPI ? 

Avant d'investir, il est très important de se poser les bonnes questions et notamment d'en parler avec son conseiller. Il faut tout d'abord comprendre pourquoi on souhaite souscrire, quel est le but de notre investissement. Est-ce qu'on souhaite un revenu complémentaire, est qu'on souhaite un placement à court terme, à long terme ? Il faut parvenir à cibler l'objectif.

Par ailleurs, il faut également prendre en compte les caractéristiques des investisseurs et leur sensibilité. Par exemple, si l'on prend le cas d'une personne qui paye beaucoup d'impôts on pourra sûrement le diriger vers la SCPI Coeur d'Europe. De plus, il faut échanger avec elle de ce dans quoi elle a envie d'investir, est-ce qu’investir selon les critères ISR lui tient à cœur ? Est-ce qu'elle a une appréciation particulière pour certains types de biens : des bureaux, des commerces, des écoles ? En réalité, il faut arriver à cerner la personne afin de lui proposer quelque chose en adéquation avec son projet, son portefeuille et ses valeurs.

Enfin, de manière plus générale, l'investissement en SCPI est à destination de particuliers qui veulent se créer une épargne tout en se dégageant des revenus complémentaires les plus réguliers possibles, le tout sans avoir à s'occuper d'une éventuelle gestion. Il faut donc également bien vérifier que c'est la volonté de l'investisseur.

Quel est le minimum requis pour investir dans une SCPI proposée par Sogenial immobilier ?

Les plus petits investissements commencent entre 2000 et 2600 euros, cela varie selon les prix des parts dans les SCPI et le nombre de parts achetées.

Comment appréhendez-vous le futur de Sogenial ?

Même si le marché actuel est un peu chahuté, je pense que les taux d'intérêt devraient se stabiliser. En réalité, des taux d'intérêt qui gravitent aux alentours des 3,4% ce n'est pas déraisonnable, ce qui l'était ce sont les taux d'intérêt extrêmement bas qu'on a pu voir il y a quelques années. Il faut donc relativiser sur ce point. 

Quelle est la stratégie de collecte des SCPI et qui en sont les associés ? 

Par ailleurs, aujourd'hui, il est important pour nous de se poser des questions sur la stratégie de commercialisation des SCPI. En effet, il faut se demander comment sont collectées les SCPI et éviter les risques de sortie. De notre côté, 97% de notre accompagnement étant avec des gestionnaires de patrimoine, nous n'avons pas beaucoup de sorties, c'est vraiment un point positif à noter. Cela nous assure une forte granularité parmi nos associés. Sur une collecte de 200 millions d'euros l’année dernière, nous n'avons eu que 2 millions d'euros de retrait. Nous sommes vraiment satisfaits de cette fin d'année dernière et notamment des taux de distributions conformes à nos objectifs initiaux. Notre objectif pour 2024 est d'obtenir une collecte de 230 millions d'euros et de continuer sur cette lancée concernant nos SCPI existantes. 

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.