Investir dans une SCPI : discussion avec Baptiste Camerini

Pouvez-vous nous présenter Epsicap REIM, son histoire ?

C’est une société de gestion qui est assez jeune du fait de son année de création en 2021. Nous avons obtenu l’agrément AMF fin novembre2021 pour être précis. Epsicap REIM a été créée par deux associés fondateurs : Andràs Boros, le président de la société qui lui est le président de la société de gestion et qui vient du monde du monde du private equity et plus récemment de l’immobilier.  Il a évolué notamment chez Kaufman & Broadet chez Altarea Cogedim. L’autre associé cofondateur et directeur général est LéonardHery, qui apporte son expérience notamment sur la partie structuration de fonds. Il a commencé sa carrière chez EY en tant qu’auditeur financier sur la partie immobilière, et plus récemment, il a travaillé chez Astream, une société de gestion immobilière qui a un prisme sur l’hôtellerie.

Epsicap REIM est basée à Bordeaux, c’est une société de gestion indépendante et entrepreneuriale. C’est un point important à souligner pour nous, il n’y a pas de fonds d’investissement derrière. Ils ont décidé de créer cette société de gestion avec pour but de commercialiser et de lancer un fonds SCPI qui s'appelle Epsilon 360 degrés. « 360 degrés » est le terme qui démontre l’objectif principal qui est de proposer une solution packagée avec pour but et conviction une stratégie small cap.

Expliquez-nous plus en détail cette stratégie et les actifs sur lesquels vous investissez

Par small cap, j’entends que l’on se positionne sur certains types d’actifs à l’acquisition qui sont compris dans des montants entre 1 et 5millions d’euros. On vise des actifs tertiaires diversifiés : des locaux commerciaux,des bureaux, dans la santé, la logistique et bien d’autres. Notre offre regroupe environ 40% de locaux commerciaux (Grand frais, Marie Blachère, Basic fit, …).

"Nous avons une stratégie diversifiée, totalement opportuniste, le tout sur des actifs compris entre 1 et 5 millions à l’acquisition."

Comment se déroule le processus quand quelqu’un souhaite investir dans votre SCPI ?

Tout d’abord, il faut savoir qu’il est possible d’investir à partir de 1000euros. C’est un point important car ce n’est pas un montant trop élevé, de façon à ouvrir notre champ d’investisseurs. L’investisseur nous confie la somme qu’il souhaite investir. Avec l’argent ici de cette collecte, nous allons acheter des biens immobiliers qui vont générer des revenus locatifs. Ces loyers sont par la suite distribués à la société de gestion, puis celle-ci les redistribue sous forme de dividendes aux investisseurs.

Le rendement moyen actuel des SCPI sur le marché est de 4,5%, notre objectif est de servir des rendements à 6%, 6,5%, ce que nous avons réussi les années précédentes.

Quels sont vos atouts par rapport aux autres SCPI, vos principaux traits de caractéristiques ? 

Notre atout majeur est le fait d'avoir de très bonnes valorisations. En effet, notre parc immobilier est décoté à 9,6%. En d'autres termes, cela signifie que notre parc immobilier vaut aujourd'hui 9,6% plus que quand nous l'avons acheté.

Sinon s'il faut retenir quelque chose sur Epsicap REIM ce sont les mots-clés suivants :

"Stratégie small cap, souplesse, accessibilité (à partir de 1000 euros), structure de frais très légère (5%), structure 100% digitale"

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Qui peut investir en SCPI ? ‍

La gamme d’investisseur est assez large car la souplesse de notre fonds le permet. En effet, le ticket d’entrée étant relativement accessible, de même que le montant des versements programmés, cela étend le champ des investisseurs.

L’investissement en SCPI peut correspondre à beaucoup de personnes : des personnes qui souhaitent préparer leur retraite, des plus jeunes qui ont leurs premiers salaires et souhaitent le faire fructifier ou des personnes qui veulent investir en démembrement si elles sont trop fiscalisées. De manière générale, investir en SCPI est intéressant pour toute personne qui souhaite avoir des revenus complémentaires.

Comment voyez-vous le futur de Epsicap REIM, quels sont vos objectifs ?

Concernant notre SCPI Epsilon 360, elle était ouverte uniquement en France, mais nous l’avons ouvert en assemblée générale en fin d’année à la péninsule ibérique (Espagne et Portugal. Nous allons donc progressivement commencer à investir dans ces pays cette année.

Sinon, l’objectif principal est de développer et pérenniser le fonds de SCPI. Puis, on veut également lancer d’autres SCPI dans le futur afin de continuer à grandir et proposer des produits encore plus diversifiés.