Les SCPI rentrent-elles dans l'IFI ?

‍Dans le paysage fiscal français, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est venu remplacer l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en se focalisant uniquement sur le patrimoine immobilier des contribuables. Parallèlement, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont devenues des vecteurs d'investissement prisés pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion directe. L'intersection entre ces deux éléments soulève une question importante : les parts de SCPI sont-elles sujettes à l'IFI ? Cet article se propose de déchiffrer les règles qui régissent la fiscalité des SCPI dans le cadre de l'IFI.

Qu'est-ce que l'IFI ?

‍L'IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d'euros. Les biens immobiliers concernés englobent aussi bien les propriétés bâties et non bâties que les droits immobiliers. Pour l'IFI, la valeur des biens est généralement estimée selon leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les SCPI rentrent-elles dans l'assiette de l'IFI ?

‍Les parts de SCPI sont considérées comme des biens immobiliers pour le calcul de l'IFI, car elles représentent un droit de propriété sur un patrimoine immobilier. Pour établir la valeur taxable des parts de SCPI, il convient de se référer à leur valeur de reconstitution, diminuée d'un abattement pour frais et charges. Cette approche reflète la valeur réelle des actifs détenus par la SCPI et constitue donc la base pour l'évaluation des parts à intégrer dans le patrimoine taxable à l'IFI.

Quelles exonérations et réductions possibles ?

‍Bien que les parts de SCPI soient en principe imposables à l'IFI, il existe des cas d'exonération totale ou partielle. Par exemple, lorsque les immeubles détenus par la SCPI sont affectés à l'exploitation d'une entreprise, ils peuvent être exemptés sous certaines conditions. De plus, les parts de SCPI détenues indirectement via certaines structures peuvent bénéficier de régimes fiscaux allégés, sous réserve du respect de règles spécifiques.

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Quelles stratégies de détention des SCPI pour minimiser l'IFI ?

‍Les investisseurs peuvent adopter différentes stratégies de détention pour optimiser leur fiscalité vis-à-vis de l'IFI. L'achat de parts de SCPI au travers d'un contrat d'assurance-vie peut parfois permettre de sortir ces biens de l'assiette taxable de l'IFI. De même, investir via une société non assujettie à l'IFI, comme certaines sociétés holdings, peut offrir des avantages. Par ailleurs, le recours à l'emprunt pour financer l'acquisition de parts de SCPI peut permettre de réduire l'assiette taxable, puisque la dette est déductible du patrimoine.

Un exemple concret

Supposons que Madame Dupont possède des parts dans une SCPI d'une valeur de reconstitution de 1 million d'euros au 1er janvier. Les frais et charges s'élèvent à 12% de la valeur. L'évaluation de ses parts pour l'IFI serait donc de :

_{Valeur de reconstitution des parts de SCPI : 1 000 000 €}

_{Moins les frais et charges (12%) : - 120 000 €}

_{Valeur taxable des parts de SCPI: 880 000 €}

Si la valeur totale du patrimoine immobilier de Madame Dupont, incluant ses parts de SCPI et ses autres biens immobiliers, excède 1,3 million d'euros, elle devra déclarer cet ensemble à l'IFI. Admettons que le reste de son patrimoine immobilier soit estimé à 500 000 €, le patrimoine immobilier net taxable s'élève alors à :

_{Valeur taxable des parts de SCPI : 880 000 €}

_{Valeur d'autres biens immobiliers : 500 000 €}

_{Patrimoine immobilier net taxable : 1 380 000 €}

Madame Dupont devra donc payer l'IFI sur un patrimoine immobilier net taxable de 1 380 000 €. Avec les taux d'imposition de l'IFI allant de 0,5% à 1,5% pour la tranche la plus élevée, la charge fiscale dépendra de la répartition précise de la valeur au sein de ces tranches.